ふじみ野資料室別館

　土地区画整理地域内の土地利用というのは、訳のわからない事になっている事例も有ると思います。

　たとえば大井・苗間第一の場合には、ＬＣモールの西側の仮換地は「申し出換地」の仕組みまで活用して、個人商店を経営した人の土地を一箇所に集めたと思うのです。しかしその場所で個人商店の経営が成功したか？と言いますと極めて疑問な状況があって、現在は駐車場やマンションになってしまっている土地が多いと思います。２０年近く前の計画当初の夢が壊れたという結果になったと思います。商業地域の核となるべき「リズム」の状況すら怪しいのですから、やむを得ないでしょうか。

　西ノ原中央公園（５号公園）の駐車場として使われていた土地は旧：大井町の町有地でしたが、民間に売却されてしまって公共施設になることもなく「マンション」が建ってしまったと思います。これも、当初の土地の利用目的とは異なっていると思います。また、マンションの商業施設部分も空床があって、その計画性もおかしいです。空床になるような物は、本来は建設してはいけないと思うのです。

　土地区画整理事業は、道路や公園などの「ハード」を整備する事は可能ですが、仮換地や保留地の土地利用計画というのは、公共施設の場合も含めて極めて怪しい所が有ると思います。期限内での計画通りでの土地利用を義務付けるとか、何らかのペナルティをつけないと、計画通りにまちづくりが進まない可能性が高いと思います。社会経済情勢の影響を受けやすい、競争相手（競合する街）からの影響を受けやすいという問題点も有るようですね。

　保留地の場合には、計画通りに利用が進まない場合には、組合が土地を買い戻しというのは無理でしょうかね。

　ハイグレードな街の施設を作った場合には、それの維持管理費用も考慮しないと、施設が朽ち果ててしまってみっともない事になります。「なんぽの道」の事例では、痛い目にあったと思うのですが。何年間も、修繕ができませんでした。

　富士見市では、そのような失敗をしないように期待したいと思います。土地区画整理事業で最初に街を建設した方は高齢化して引退でしょうが、その後の街を維持管理、発展させるのは若い世代の責任になりますし。お金も労力もかかる話だと、私は考えています。「まちづくり基金」のような物を創設して将来に備えるのも一案かと愚考を致しました。本来は、施設移管を受けた富士見市の仕事だろうと思うのですが、市に任せたままにして大丈夫だろうか？という視点です。ソフト面は、市は苦手にしている可能性も有りますし、先の「ゴミ問題」の事例を見て、尚更そのように感じました。

　最近では富士見市とふじみ野市の首長の関係は良好だと思われるのですが、このような「ソフト面」での連携も強化して欲しいです。

投稿: 竹内＠ふじみ野.東上 | 2010.10.11 10:08

大井苗間第一の商業地域は、さまざまな経緯があっていまの指定になっていると思いますが、実態にあわなくなっていると思います。
役所は、計画を変更するとなると、何年もかかってしまいがちですし、民間のほうで何とかしないといけないのかもしれません。
しかし、ソフト面で住民がやろうとしても、先のごみ問題のように、役所が地域の現状にそぐわなくなった手法のみで対応しようとしますと、うまくいかないようにも思います。
ふじみ野の区画整理地域は、従来の条例、規則、要綱にとらわれずに、いわば「特区」のような形としないと、今後うまく発展しないのではないか、住民の満足度は向上しにくいのではないか、と思っています。
ただ、少なくとも近々に富士見市役所がそのように動くわけもない、と諦めてはいますが。
市の連携にしても、自転車対策のように進められる分野と、なかなか難しい分野があると思います。

投稿: たけたけ | 2010.10.11 20:25

　アウトレットモール・リズムの付近の商業地なのですが、たとえば用途地域を変更しないで現在のままにしておきますと、仮にリズムの商業施設を撤去した場合には高層マンションの建設も可能になってしまうと思いますから、それが住民の望む理想のまちづくりなのかは、疑問な点が多々有ると思います。

　少なくとも用途地域が商業地域、近隣商業地域とかであれば、どんな建物が建つのか予測困難ですから、計画的なまちづくりが（放置しておきますと）困難になってくるというのが私の予測です。まちづくりに関連した組織（土地区画整理組合）は解散済みなので、コントロールが出来ないという問題も有ると思うのです。そのため、何らかの形での「まちづくり組織の維持」というのは重要だろうと思います。既存の町会などが、その役割を果たせるかは、良くわからないです。

　個人的な価値観では、商業機能の存在しないマンション街区というのは、ありうるのかな？と首をかしげるのですが。

投稿: 竹内＠ふじみ野.東上 | 2010.10.13 06:29

竹内さん、こんにちは。
用途地域の変更が、地権者の意向にかかわらず出来るものとも思えないのですが、いかがでしょうか。
商業系地域から住宅系地域への変更は、地価にかなり影響すると思います。
個人的には、ご指摘の地域が、高層マンションが乱立するような地域にはなって欲しくはないですが、旧大井は、高層マンションを事実上誘致してきたような印象を持っております。地権者の中には、そういった希望を持っている方はいらっしゃらないのでしょうか。

仮に用途地域の変更ができるとして、地区計画も変更する必要があると思います。こちらも住民の意向が影響するのではないでしょうか。

まちづくり組織に関しては、旧大井や旧上福岡の町会についてはよくわからないのですが、富士見で町会の新規立ち上げの要件について話が出たときに、リーダーシップを取って動く人の存在、というものがありました。
声を上げるだけではなく、実際に中心になって動く人がいませんと、町会であろうとまちづくり組織であろうと、存在し得ないということになると思います。

投稿: たけたけ | 2010.10.15 00:35

　こんにちは。

　新規の町会設立の話は、私の身近では見聞した事が無いです。一戸建て住宅や小規模集合住宅が中心となっている地域で、マンション町会のような物の新規設立は不要と考えられているのだと思います。しかし、既存の町会からの新規入会勧誘も全く無い状況なので、どうなっているのだろうか？とも思います。勧誘があれば拒否する気は全く無いのですが、古くからの住民の丁寧な勧誘が無いと参加しにくいのは事実だろうと思います。（紹介者、被紹介者の関係）

　子供が就学年齢を過ぎて成人してしまいますと、子供を経由した地域とのつながりが薄れる傾向があって、そのあたりは強く意識しないと改善できない問題だと私は思います。小学校区あたりが、ローカル・コミュニティの基本単位だと思うのですが。サラリーマンですと、「職場社会」とのつながりの方が、深くないでしょうか？

　用途地域や地区計画の変更の件は、実害が無いようであれば現在のまま放置でも良いと思うのですが、実際の土地利用をどうするのか、開発指導や商業振興をどうするのかは、行政の専門家が関与して決定する部分だろうと私は思います。住民の自主的判断が可能なのか、疑問が多々有るからです。ただ、地元行政は「ソフト面の対応」を苦手としているようなので、気になるのです。まちづくり組織の立ち上げとか、支援があっても良いような気はしていますが。特に「埼玉都民」のようなサラリーマン世帯に対するケアは、重要そうに思えます。地元生まれ・地元育ちの人であれば、放置しておいても地元の事は理解しているように思えますが。

　「大口地権者」の意見だけで良いのか？という話も有ると思います。「土地や建物を単に賃借利用して住んでいるだけの人、借家人」も多数いる筈なので、そのような人の意見はどうなるのか、あるいや戸建てオーナーのような零細地権者の意見はどうなるのか？大規模マンションからの意見は？という話もあるだろうと思います。

　いずれにしても「ソフト面」の話ですね。

投稿: 竹内＠ふじみ野.東上 | 2010.10.15 05:40